Baisse de 19% de la demande placée en IDF sur le marché de bureaux

  •  Relative résistance des petites et moyennes surfaces, coup d’arrêt pour les surfaces supérieures à 5 000 m²  
  • Valeurs locatives stables ; les mesures d’accompagnement ont atteint leur maximum sur la plupart des marchés  
  •  Toujours moins d’offres à Paris ; les libérations font grimper le stock ailleurs
  •  Faible volume d’offres neuves d’ici fin 2012 avec des libérations toujours plus nombreuses

La très grande majorité des marchés ont vu la demande placée reculer au 1er semestre 2012, y compris le QCA de Paris (-23%) où les transactions sur des surfaces intermédiaires (1 000 à 5 000 m²) manquent à l’appel depuis 6 mois. L’absence de grands mouvements pénalise en premier lieu La Défense; les commercialisations y ont représenté seulement 40 000 m² depuis le début de l’année. La Boucle Sud n’a finalement pas confirmé ses bons résultats du 1er trimestre et le marché revient en deçà de la barre des 30 000 m² commercialisés vs 87 000 m² au trimestre précédent. La première couronne aura finalement tiré son épingle du jeu, le report de grands utilisateurs sur des immeubles neufs ou récents lui permettant d’afficher une performance en hausse de 30% en un trimestre.   

 Paradoxe de marché, les valeurs locatives des produits neufs où les plus qualitatifs sont quasi stables d’un trimestre sur l’autre, l’ajustement s’opérant aujourd’hui par le biais d’octroi de mesures d’accompagnement. Ces mesures d’ampleur variable (de 10 à 20% de décote) ont atteint un point maximal dans quelques secteurs, dont le Croissant Ouest, où l’ampleur de l’offre pousse à un ajustement des valeurs faciales à court terme. Ce mouvement a déjà été amorcé sur les valeurs de présentation des grands immeubles, aujourd’hui très ouverts à la location à la division.

 Laurence Escleine-Dumas, Directrice générale déléguée de DTZ Jean Thouard, ajoute : « La tension du marché et ses acteurs devraient déclencher une baisse des valeurs locatives afin de redonner du souffle au marché. Les libérations à venir vont alourdir le stock et dégrader des taux de vacance actuellement encore honorables. La Défense en est l’exemple type. La meilleure tenue de l’économie pour 2013 et la levée d’un certain nombre d’incertitudes laissent présager d’un rattrapage, limité cependant aux seuls immeubles de qualité permettant aux entreprises de générer des économies de coût au poste de travail ».

 La stabilité de l’offre immédiate (3,6 millions de m²) à l’échelle francilienne masque un contraste très fort entre le marché parisien, où les disponibilités continuent de se contracter, et les autres secteurs. Les taux de vacance s’échelonnent entre 3 et 8% selon les micro-marchés parisiens. Peu de changements sont à signaler à La Défense, qui affiche un taux de vacance de 7%, alors que le Croissant Ouest (13% de vacance) et la Première Couronne (10%) ont vu leur offre augmenter (+10% en un an). Les livraisons de bureaux neufs ou restructurés ont peu impacté le niveau de l’offre immédiate : sur les 150 000 m² de bureaux livrés ce trimestre, seuls 50 000 m² restent disponibles et on dénombre moins de 80 000 m² de bureaux à commercialiser dans des opérations à livrer d’ici la fin de l’année. Il en va différemment des libérations de surfaces de seconde main….le marché devra en absorber près de 280 000 m² au cours des 6 prochains mois.

   

 

 

 

 

 

 

 

Property Management

BNP Paribas Real Estate Property Management France élargit son domaine de compétences au secteur de la santé avec deux nouveaux mandats de gestion portant sur 9 EHPAD et 3 cliniques

réforme de la fiscalité immobilière étude DTZ-UGL

Fiscalité immobilière en France: la grande battue fiscale de l’Etat

 

  •  Une hausse moyenne de 48% des taux d’imposition à la taxe sur les bureaux en IDF (TABIF) et à la redevance pour création de bureau(RCB)
  •  Un redécoupage des circonscriptions d’imposition qui entraîne pour quelque 225 communes des augmentations de 210 à 420% des taux d’imposition à la TABIF
  •  Un impact encore plus important pour la RCB avec 150 communes imposées pour la 1ère fois
  • Une fiscalité de plus en plus lourde pour le secteur des bureaux mais aussi pour celui des entrepôts
  • Un impact attendu sur la production de bureaux neufs à venir 

 

DTZ, société de UGL Services, division d’UGL Limited (ASX: UGL), publie aujourd’hui une étude sur l’impact de la réforme de la fiscalité immobilière en Ile-de-France.

Si le projet de transports du Grand Paris entend rebattre les cartes de la géographie francilienne, le bouclage de son financement, estimé à quelques 21 milliards d’euros, pose encore de nombreuses questions. Une première réponse a été apportée avec la révision de la fiscalité immobilière francilienne début 2011. Une augmentation moyenne de 48% des taux d’imposition ainsi qu’une nouvelle délimitation des circonscriptions d’imposition ont été décidées.

L’augmentation des taux d’imposition et le changement de zonage de la TABIF ont modifié la donne en matière de fiscalité immobilière. En effet, le poids de la TABIF peut représenter de 2 à 15% de la valeur locative, donc une masse importante dans un contexte d’hyper sensibilité des entreprises à la maîtrise de leurs coûts immobiliers. Cette question est encore plus cruciale sur le marché des entrepôts, nouvellement imposé, où – compte-tenu du niveau bas des loyers, de 30 à 50 €/m²/an en Ile-de-France – les augmentations des niveaux d’imposition à la TABIF sont encore plus sensibles.

L’impact du nouveau zonage est encore plus important pour la RCB, avec 150 communes qui deviennent imposables pour la 1ère fois, une cinquantaine de communes aujourd’hui en 2ème circonscription avec une augmentation de 268% du taux d’imposition, et 6 communes des Hauts-de-Seine qui voient leur taux augmenter de 492%. L’adoption en catastrophe d’un étalement de la RCB ne changera rien à cette nouvelle donne et l’équilibre financier de certaines opérations en attente de permis de construire est mis à mal. En effet, à l’heure actuelle, près de 8 millions de m² de bureaux ne sont pas encore dotés d’un permis de construire et tombent donc directement sous le coup de ces nouvelles dispositions fiscales pour la  RCB. Après la deuxième Couronne, le Croissant Ouest est le secteur le plus concerné.

Magali Marton, directrice des Etudes de DTZ conclut : « Cette nouvelle donne fiscale se met en place à un moment où les entreprises sont de plus en plus soucieuses de la maîtrise de leurs coûts immobiliers. Le critère de la localisation est encore et toujours prédominant dans le choix des entreprises mais celui de la fiscalité pourrait inciter les entreprises à privilégier les communes où la fiscalité est la moins lourde. Le nouveau dispositif de la RCB est à regarder de près car il vient perturber une relance déjà difficile de la construction de bureaux. Le déséquilibre risque de s’accroître entre les territoires aux valeurs locatives élevées et les marchés moins affirmés, où la réalisation de programmes de logements pourrait être finalement plus rentable que celle d’opérations tertiaires »

DPE et centre commerciaux modalités

Modalités d’élaboration du diagnostic de performance énergétique pour les centres commerciaux existants proposés à la vente ou à la location.

Par Blandine Berger, juriste, cabinet Huglo&Lepage

Les dispositions d’un arrêté du 18 avril 2012, prises pour l’application des articles R. 134-1 à R. 134-5 du Code de la construction et de l’habitation, à l’exception des départements d’outre-mer, concernent les ventes et locations de centres commerciaux existants.Ces dispositions s’appliquent aux parties communes et privatives des centres commerciaux pourvues d’un mode commun de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire, auxquelles des énergies communes sont délivrées par le gestionnaire de l’ensemble immobilier.

Ces dispositions ne s’appliquent pas aux bâtiments qui, en raison de contraintes liées à leur usage, doivent garantir des conditions particulières de température, d’hygrométrie ou de qualité de l’air et nécessitant de ce fait des règles particulières ; ou destinés à rester ouverts sur l’extérieur en fonctionnement habituel.

L’arrêté précise les modalités d’élaboration du diagnostic de performance énergétique, applicables à compter du 1er juillet 2012, établi selon un modèle prévu en annexe6. A titre transitoire, le diagnostic de performance énergétique peut, jusqu’au 31 décembre 2012 au plus tard, être établi pour les centres commerciaux, selon l’article du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) comporte notamment l’identification du bâtiment abritant le centre commercial, la surface thermique des parties communes considérées ainsi que la surface commerciale contractuelle des parties privatives considérées. L’annexe 2 précise le descriptif des caractéristiques du bâtiment.

Le DPE indique les énergies utilisées et comporte un descriptif des caractéristiques thermiques et géométriques du bâtiment et des équipements énergétiques.

Il indique également la moyenne annuelle des quantités d’énergie commune finale nécessaires à l’éclairage, au chauffage, à la production d’eau chaude sanitaire, au refroidissement, aux transports mécaniques et aux autres usages. Cette moyenne est déterminée sur la base des relevés de consommation du bâtiment des trois dernières années précédant le diagnostic.

 D’autres informations doivent apparaître dans le DPE, telles qu’une évaluation en euros du montant annuel des frais de consommation inhérents aux quantités d’énergie, le classement de la quantité totale d’énergie primaire, diminuée de la quantité d’énergie électrique primaire produite à demeure, la quantité annuelle indicative de gaz à effet de serre émis dans l’atmosphère, la part de la quantité d’énergie primaire d’origine renouvelable produite par les équipements installés à demeure ou encore des recommandations d’amélioration de la gestion des équipements énergétiques et de travaux visant à réduire les consommations d’énergie.

(Arrêté du 18 avril 2012 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les centres commerciaux existants proposés à la vente ou à la location en France métropolitaine, publié au JO du 28 avril 2012)

 

Recul général sur les Marchés de Bureaux en IDF

Selon une étude publiée par l’Institut DTZ, le marché des bureaux en Ile-de-France a connu une franche décélération au 1er trimestre 2012 avec seulement 514 300 m² commercialisés, soit 18% de moins qu’au 1er trimestre 2011. Si tous les segments de surface sont concernés par ce recul, le segment des surfaces intermédiaires est le plus impacté, avec une demande placée en retrait de 22% d’une année sur l’autre. Concernant les surfaces supérieures à 5 000 m², 16 transactions (200 600 m²) ont été enregistrées au 1er trimestre 2012, contre 14 au 1er trimestre 2011 pour un total de 233 000 m², soit un recul de 14% en un an. La surface moyenne de ces transactions tombe ainsi à 12 500 m² (16 600 m² un an plus tôt). 
Géographiquement, tous les secteurs ont vu leur demande placée reculer, à l’exception de La Défense et de la Première Couronne. A Paris, seul le secteur Paris 12ème &13ème  se démarque avec une demande placée en progression de près de 40% d’une année sur l’autre. Paris QCA voit, quant à lui, son volume de transactions reculer de 28% en un an, avec une baisse très marquée sur le segment des surfaces intermédiaires (-45%). A La Défense, en dépit d’une progression, le niveau de commercialisation demeure bien en-deçà des performances traditionnelles de ce marché. Dans le Croissant Ouest (-34%), la Boucle Sud démarre l’année sur une excellente performance avec 89 500 m² commercialisés, tandis qu’ailleurs la consommation tertiaire marque le pas. En Première Couronne, si le recul se poursuit à l’Est (-38% en un an), le Nord et le Sud affichent une bonne dynamique.
Les valeurs locatives « prime » ont progressé d’une année sur l’autre sur l’ensemble des secteurs, à l’exception de la Première Couronne. Les mesures d’accompagnement demeurent conséquentes, en particulier dans le Croissant Ouest, avec des décotes de l’ordre de 20-25%, principalement sur le créneau des surfaces intermédiaires. Les valeurs locatives de seconde main restent relativement stables, enregistrant des variations comprises entre -7% à La Défense et +5% en Première Couronne.

De cette étude DTZ il faut retenir les points suivants :

.Relative résistance des surfaces supérieures à 5 000 m² mais contraction de la demande placée sur les moyennes surfaces

•  Progression des valeurs prime d’une année sur l’autre, mais mesures d’accompagnement conséquentes, notamment dans le Croissant Ouest.

•  Légère résorption de l’offre immédiate d’une année sur l’autre

•  Fort ralentissement de la construction neuve attendu en 2012, avec seulement 370 000 m² en chantier

Nouvel espace commercial de la gare Saint-Lazare

Klépierre inaugure ce jour, avec ses partenaires SNCF et Spie batignolles, ST.LAZARE PARIS, le nouvel espace commercial de la gare Saint-Lazare qui ouvrira ses portes au public fin mars 2012.

L’ensemble représente une surface de 10 000 m2 GLA[1] totalement intégrée sur les 3 niveaux de la gare (train, rue et métro). ST.LAZARE PARIS comprend également un parking souterrain de 250 places.

Klépierre est l’artisan de ce nouvel espace commercial au cœur de Paris. Lauréat du concours lancé par SNCF auprès de spécialistes de l’immobilier de commerces en 1996 dans le cadre de la métamorphose de la plus ancienne gare de Paris, le Groupe aura investi près de 160 millions d’euros dans ce projet. En juillet 2008, il a signé avec SNCF une Autorisation d’Occupation Temporaire (AOT) d’une durée de 40 ans à compter de l’ouverture de l’espace commercial. Klépierre a réalisé la commercialisation du site et en assure la gestion via sa filiale Ségécé.

Sopic renforce son activité résidentiel en 2012

Le groupe Sopic promoteur, investisseur, gestionnaire, présent depuis 25 ans sur les secteurs de l’immobilier d’entreprise, de la requalification urbaine, l’immobilier commercial et de loisirs et le Résidentiel annonce l’arrivée d’un nouveau directeur. Emmanuel Monier, 44 ans, sera ainsi en charge de la direction immobilier résidentiel. Il a exercé différentes fonctions opérationnelles dans le secteur, notamment au sein des groupes Kaufman & Broad, Vinci Immobilier et dernièrement chez Gambetta.

 

Marché des bureaux en France : Bon comportement selon DTZ

Hausse de 9% de la demande placée en 2011 avec 3,3 millions de m² de bureaux commercialisés,

•      Stabilité de l’offre immédiate depuis trois ans et premier recul de l’offre de bureaux neufs en cinq ans, en Ile-de-France comme en région,

•      Rebond des mises en chantier en 2011 favorisé par une timide reprise économique, couplée à une pénurie de locaux de bonne qualité.

En 2011, le marché français a enregistré une progression de 9% en un an avec 3,3 millions de m² de bureaux commercialisés, confirmant ainsi la reprise de 2010. Lyon conserve assez confortablement sa place de premier marché tertiaire en régions avec près de 260 000 m² placés, un volume en progression de 18% en un an, suivi de Toulouse et Bordeaux avec respectivement 130 000 m² (-7% en un an) et 86 000 m² (-14% en un an) commercialisés en 2011. Le marché marseillais est le grand perdant de l’année avec seulement 56 000 m² placés (-33% en un an), passant ainsi derrière les marchés de Rennes, Montpellier et Strasbourg dont les volumes sont restés sensiblement identiques à ceux de 2010.

 

Activité de foncière : une année bien remplie pour FREY

FREY : Forte progression de l’activité de foncière à 10,2 M€ (+52%) et Quasi doublement du patrimoine avec 107 000 m² détenus fin décembre.

Au 4ème trimestre 2011, FREY a enregistré un chiffre d’affaires consolidé de 4,7 M€. Au global, le chiffre d’affaires annuel consolidé ressort à 26,5 M€, dont 10,2M€ pour l’activité de foncière qui poursuit son développement rapide, conformément à la stratégie du groupe.
Frey a encaissé 9,1 M€ de revenus locatifs en 2011 contre 6,7 M€ en 2010. La progression de 36%, provient de la prise en compte en année pleine des livraisons de 2010 et de la mise en loyer en octobre du Greencenter « So Green » de 15.000 m² situé près de Lille. Les surfaces locatives détenues par le groupe au 31 décembre 2011 s’élèvent ainsi à 107 000 m², contre 62.000 m² à fin 2010. En 2012, ce patrimoine, récent et commercialisé à 99%, générera un loyer annualisé de 12 M€.

L’activité de promotion, constatée à l’avancement et fonction du pipeline de projets en développement, s’élève à 15,7 M€ cette année.
Parmi les opérations en cours lancées en 2011, le Greencenter de Salaise sur Sanne, le retail park de Torcy en région parisienne et l’extension de « So Green » seront livrés au cours du 1er semestre 2012.

 Au 31 décembre 2011, le groupe dispose d’un portefeuille de projets autorisés de 100 000 m² (Agen-Boé, Saint Parres aux Tertres, Clos du Chêne 2, La Francheville…) dont le démarrage des travaux est programmé sur l’année 2012 pour des livraisons sur 2013.
Par ailleurs, FREY a remporté cette année plusieurs concours portant sur des projets de création de retail park totalisant 34 000 m², confirmant la qualité du travail et le dynamisme des équipes de développement du groupe. De plus, FREY a remporté en 2012 le concours du projet mixte (commerce/habitations) de la Bourse du Travail à Troyes (10).

Un département Projets et Développement Durable pour Perial

    Après une année 2011 historique, PERIAL se dote d’un département Projets et Développement Durable pour répondre aux enjeux de son secteur.

Le Groupe connait une forte croissance de son activité qui se confirme en ce début 2012. Pure player de l’immobilier tertiaire, PERIAL reste confiant dans les fondamentaux de son activité et présente son nouveau département Projets et Développement Durable, créé pour mutualiser ses compétences et aborder ainsi les enjeux de son secteur dans la sérénité.

« Comme nous l’avions prévu, tout l’enjeu de l’année 2011 était pour PERIAL de savoir tirer profit des opportunités que lui offrait le marché », déclare Eric Cosserat, Président de PERIAL « notre stratégie a porté ses fruits dans une année particulièrement complexe pour les acteurs de la gestion immobilière, nous avons poursuivi sur notre lancée de 2010 et la société a connu une forte croissance en 2011 tant en termes de collecte que d’effectifs ».
Les SCPI du Groupe PERIAL ont en effet connu une année historique en 2011, avec une collecte record de 230 millions d’euros, dont 220 millions uniquement pour PFO2, la dernière SCPI de PERIAL. « Les SCPI, et les SCPI de rendement en particulier, restent un placement de référence car elles offrent des rendements réguliers et pérennes, l’engouement des investisseurs est là pour le démontrer », rappelle Alexandre Claudet, Directeur Général Délégué de PERIAL Placements. « Nous sommes optimistes quant à nos perspectives de collecte et de fidélisation pour 2012 notamment grâce au développement de nos réseaux de distribution, à notre positionnement de pure player et à nos savoir-faire spécifiques à l’image du démembrement de propriété ou de l’accompagnement de nos partenaires. ».
La performance globale des SCPI du Groupe affiche cette année encore une bonne résistance dans un contexte de taux relativement bas :

– PF1 : 8,42%

– PF2 : 10,26%

– PFO : 4,46%

– PFO2 : 5,42%

 Les acquisitions pour le compte des SCPI du Groupe se sont élevées à 210 millions d’euros dans un marché immobilier déjà très concurrentiel. La capitalisation des SCPI de PERIAL dépasse désormais largement le milliard d’euros.
« PERIAL renforce une stratégie résolument active dans sa gestion afin d’optimiser le patrimoine des fonds gérés du Groupe et proposer un rendement intéressant aux investisseurs. », rappelle Jean-Christophe Antoine, Directeur immobilier de PERIAL et Directeur Général de PERIAL AM. « Dans un contexte de marché tendu avec une baisse de la demande locative, notre expertise de pure player avec une parfaite connaissance de son patrimoine est certainement un atout majeur pour à la fois trouver des immeubles de qualité en adéquation avec nos engagements financiers et environnementaux et sécuriser les rendements en fidélisant les locataires et en optimisant le remplissage. ».

Par ailleurs, Eric Cosserat déclare « Nous souhaitons concrétiser en 2012 les démarches entreprises dans le cadre de notre plan stratégique « Cap 2012 ! ». Et PERIAL se doit d’être plus exigeant que jamais dans sa sélection de biens à la fois de qualité et conformes à notre approche environnementale, comme dans la maitrise de l’empreinte énergétique du patrimoine de nos SCPI pour nos clients investisseurs et nos locataires ».
PERIAL a fait le pari du développement durable très tôt, et a fait le choix de l’innovation notamment en anticipant le cadre réglementaire dans ses programmes immobiliers, comme ce fut le cas avec l’immeuble Natura conçu par PERIAL Développement en  2006 et atteignant le niveau THPE, ou encore en créant PFO2, gérée par PERIAL Asset Management, la 1ère SCPI à avoir intégré la performance environnemental, dès 2009.
« Nous innovons encore aujourd’hui en créant un département Projets et Développement Durable. Ce nouveau département renforce notre positionnement sur toute la chaine de valeur de l’immobilier, il nous permet de fédérer les compétences de nos collaborateurs et de mutualiser la connaissance du Groupe pour affronter avec sérénité et pragmatisme les enjeux du développement durable déjà très prégnants dans nos métiers de l’immobilier », affirme Eric Cosserat.

L’objectif de PERIAL est avant tout pragmatique : maitriser l’empreinte environnementale du patrimoine de ses fonds gérés pour optimiser l’impact des consommations d’énergie et d’eau sur les charges et contribuer ainsi au meilleur remplissage des immeubles, et par conséquent garantir une valorisation optimale.

 Ce département Projets et Développement Durable regroupe 3 collaborateurs, il a vocation à structurer les actions existantes, diffuser le savoir acquis dans les activités de promotion vers les autres pôles de compétence du groupe et être conseil expert auprès des différentes filiales.
Ainsi, pour PFO2, PERIAL prend en compte dès l’étude de l’acquisition la problématique environnementale et réalise en interne un pré-audit énergétique de chaque immeuble. PERIAL collabore avec des bureaux d’étude lorsque la réalisation d’un audit environnemental complet est nécessaire.

Enfin, PERIAL met en place des outils de mesure pour contrôler et quantifier les efforts réalisés et sensibiliser toutes les parties prenantes. PERIAL a ainsi déployé son Guide de bonnes pratiques environnementales à destination des gestionnaires. Ultérieurement, il s’accompagnera d’un guide complémentaire à destination des locataires.