Facturation de l’Etat des Lieux : où quand la loi censée défendre les intérêts des partis, écorne le principe même de l’impartialité

Anodine la loi du 22 décembre 2010 ? Pas vraiment. Publiée alors que tous les esprits étaient tournés vers les fêtes de fin d’année, cette loi a imposé une réforme de l’article 3 de la loi du 6 juillet 89 et de la facturation de l’état des lieux bien loin d’être anecdotique.…

Pour comprendre les incidences générées aujourd’hui cette loi, Circumeo a choisi d’interroger Gilles Humblot, président d’Opéra Groupe.

Circumeo : Vous êtes le président fondateur d’Opéra Groupe depuis 1988 et le spécialiste français de l’état des lieux locatif. La loi du 22 décembre 2010 a réformé notamment l’article 3 de la loi du 6 juillet 89 et la facturation de l’état des lieux. Quels commentaires feriez-vous sur cette réforme, un an après son application.

Gilles Humblot : La facturation des états des lieux a toujours donné lieu à des contestations, l’article 3 étant particulièrement mal rédigé, chacun lui donnait l’interprétation qui défendait ses intérêts.

Malgré une doctrine assez fournie et constante dans ses orientations, cette facturation a le plus souvent répondu à un principe de partage par moitié, ce qui, avouons-le, contentait le plus grand nombre.

Le contradictoire est un mode d’expression simple qui permet à chacune des parties de s’exprimer librement, il est donc réputé sans frais. Cependant, le terme gratuit, couramment utilisé pour qualifier l’état des lieux contradictoire, ne concernait que le cas où les protagonistes (locataire et propriétaire) partageaient le même intérêt à rédiger eux-mêmes l’état des lieux, sans recourir à aucune aide extérieure.

Aujourd’hui, effectivement le législateur règle efficacement le problème en interdisant purement et simplement toute facturation au locataire d’un état des lieux contradictoire quelque soit sa configuration, seul le constat d’huissier (non contradictoire) échappe à cette règle.

 Rendre du pouvoir d’achat aux consommateurs est sûrement une mesure très intelligente dans son principe, mais dans ce cas précis les effets vont se révéler très pervers.

Circumeo : Dans quelle mesure peut-il y avoir effets dommageables ?

Gilles Humblot : En faisant assurer au seul bailleur ou à son mandataire la charge de l’état des lieux, le législateur vient d’isoler le locataire dans son droit le plus strict de se faire assister ou représenter. Il vient par la même occasion d’écorner le principe d’impartialité qui s’impose dans la réalisation de l’état des lieux. Le propriétaire étant le seul payeur, le locataire n’étant pas un professionnel, l’équilibre est rompu. Dans le cas des mandataires, ils subissent la pression des propriétaires et la logique économique leur impose de faire un choix entre un client permanent (propriétaire) et un client de passage (le locataire).

Circumeo : Il y a donc selon vous aujourd’hui déséquilibre alors que le législateur recherchait à créer  l’effet contraire ?

Gilles Humblot : Oui, car en voulant faire économiser le demi coût d’un état des lieux contradictoire au locataire, le législateur lui impose toutefois de financer la moitié du coût d’un constat d’huissier ou la totalité s’il fait obstacle au contradictoire.

L’état des lieux et sa charge sont donc revenus dans le giron des propriétaires bailleurs et leurs mandataires. Je regrette le fait que nous n’ayons pas été suivi par le législateur sur l’arbitrage et l’équilibre que permettait d’offrir la facturation au locataire.

Circumeo : Risquons-nous à cause de cette loi de voir s’engorger davantage les tribunaux ?

Gilles Humblot : Non, je ne le pense pas, le dépôt de garantie d’un mois est amputé en moyenne de 470 € de retenues locatives, trop peu pour couvrir des frais de procédures. Les associations de consommateurs sont les seuls organismes vers qui le locataire peut se tourner sans dépenser d’argent, ce sont elles qui vont devoir faire face à un afflux de demandes et s’organiser en conséquence.

Circumeo : Quels ont été les impacts pour votre groupe ?

Gilles Humblot : La médiation était un élément fondamental dans le travail de nos experts, et la perte de la relation contractuelle avec le locataire a été mal vécue.

L’impact a été surtout psychologique car économiquement Opéra Groupe est le seul outil national indépendant à promettre et à permettre une réelle économie sur une organisation d’état des lieux, nos clients parmi les plus anciens affichent les meilleures rentabilités.

C’est également un travail de SSII qui nous lie à nos clients aujourd’hui. Nous leur donnons la possibilité de faire baisser leur coût de 20 à 50 % sur une solution totalement dématérialisée. La mutualisation de l’état des lieux par les administrateurs de biens, est le seul moyen d’obtenir une économie significative. C’est cette vision que nous partageons déjà depuis quelques années avec l’ensemble de nos clients, et que nous souhaitons  porter à la connaissance de vos lecteurs administrateurs de biens aujourd’hui.

 

Le Sénat charge la mule sur le dossier bailleurs/locataires

Le Sénat a adopté le projet de loi visant à renforcer la protection des consommateurs. Mmes SCHURCH et DIDIER, MM. LE CAM, VERGÈS et les membres du Groupe communiste républicain et citoyen ont déposé une série d’amendements portant entre autre sur le dépot de garantie et l’état des lieux. Les auteurs souhaitent raccourcir les délais de restitution du dépôt de garantie au locataire et veulent porter à deux mois, le délai de préavis de droit commun pour les locataires.

Pour le premier amendement déposé, l’objectif est double : il s’agit dans un premier temps de porter à la charge exclusive du bailleur les frais d’agence occasionnés par la signature d’un contrat de bail. Le présent amendement, partant du fait que la rédaction d’un bail est une opération essentiellement standardisée, propose également de plafonner à cette prestation à un tarif national plafonné.

Un troisième amendement considère que l’obligation faite au locataire en fin de bail de communiquer sa nouvelle adresse au bailleur constitue une atteinte au respect de la vie privée des locataires.

Concernant la restitution du dépôt de garantie, Lorsque la retenue sur le dépôt de garantie correspond à des travaux incombant normalement au locataire et que le coût de ces travaux est supérieur à 150 euros, le bailleur doit présenter au locataire une facture acquittée émanant d’un professionnel.
Les auteurs de cet amendement souhaitent imposer au bailleur de fournir des factures pour justifier les retenues de dépôts sur garantie consécutives à des réparations. En effet, dans la pratique, on constate que les bailleurs arguent souvent de simples devis, sans avoir procéder aux travaux avant la relocation du logement. La jurisprudence en la matière étant fluctuante, il est nécessaire d’y revenir de manière législative.

Un autre amendement déposé et retenu par le Sénat porte sur le souhait de voir aligné les délais de contestation du loyer dans les locations de meublés, aux délais prévus par la présente loi dans les locations de non meublés.

Sur la question attenante à l’Etat des lieux, Mmes SCHURCH et DIDIER, MM. LE CAM, VERGÈS, estiment que l’arrêté du ministre en charge du logement concernant les modalités d’établissement et les finalités de l’état des lieux doit être pris après avis de la Commission nationale de concertation en matière locative instituée auprès du ministre chargé du logement qui a pour mission générale, par ses études, avis et propositions, de contribuer à l’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires.

Reste que ces amendements et le projet de loi dans sa globalité devra être examinée en retour à l’Assemblée Nationale en seconde lecture, puis en seconde lecture au Sénat avant promulgation du texte finale, qui pourrait, en cas de désaccord entre Sénat et Assemblée, être encore débattu en Commission mixte paritaire.

 

Rénovation des relations entre bailleurs et locataires

Le projet de loi renforçant la protection et l’information des consommateurs  apporte, dans ses articles 2 et 2 bis B, une série de modifications à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Il vise à clarifier et encadrer les conditions d’établissement de l’état des lieux en début et fin de bail, ainsi que les conditions de restitution du dépôt de garantie.

La liste des informations devant figurer dans l’état des lieux est fixée par décret, pris après avis de la Commission nationale de concertation, soit après la séance publique sénatoriale programmée les 20 et 21 décembre.

http://www.senat.fr/leg/pjl11-176.html