Recul général sur les Marchés de Bureaux en IDF

Selon une étude publiée par l’Institut DTZ, le marché des bureaux en Ile-de-France a connu une franche décélération au 1er trimestre 2012 avec seulement 514 300 m² commercialisés, soit 18% de moins qu’au 1er trimestre 2011. Si tous les segments de surface sont concernés par ce recul, le segment des surfaces intermédiaires est le plus impacté, avec une demande placée en retrait de 22% d’une année sur l’autre. Concernant les surfaces supérieures à 5 000 m², 16 transactions (200 600 m²) ont été enregistrées au 1er trimestre 2012, contre 14 au 1er trimestre 2011 pour un total de 233 000 m², soit un recul de 14% en un an. La surface moyenne de ces transactions tombe ainsi à 12 500 m² (16 600 m² un an plus tôt). 
Géographiquement, tous les secteurs ont vu leur demande placée reculer, à l’exception de La Défense et de la Première Couronne. A Paris, seul le secteur Paris 12ème &13ème  se démarque avec une demande placée en progression de près de 40% d’une année sur l’autre. Paris QCA voit, quant à lui, son volume de transactions reculer de 28% en un an, avec une baisse très marquée sur le segment des surfaces intermédiaires (-45%). A La Défense, en dépit d’une progression, le niveau de commercialisation demeure bien en-deçà des performances traditionnelles de ce marché. Dans le Croissant Ouest (-34%), la Boucle Sud démarre l’année sur une excellente performance avec 89 500 m² commercialisés, tandis qu’ailleurs la consommation tertiaire marque le pas. En Première Couronne, si le recul se poursuit à l’Est (-38% en un an), le Nord et le Sud affichent une bonne dynamique.
Les valeurs locatives « prime » ont progressé d’une année sur l’autre sur l’ensemble des secteurs, à l’exception de la Première Couronne. Les mesures d’accompagnement demeurent conséquentes, en particulier dans le Croissant Ouest, avec des décotes de l’ordre de 20-25%, principalement sur le créneau des surfaces intermédiaires. Les valeurs locatives de seconde main restent relativement stables, enregistrant des variations comprises entre -7% à La Défense et +5% en Première Couronne.

De cette étude DTZ il faut retenir les points suivants :

.Relative résistance des surfaces supérieures à 5 000 m² mais contraction de la demande placée sur les moyennes surfaces

•  Progression des valeurs prime d’une année sur l’autre, mais mesures d’accompagnement conséquentes, notamment dans le Croissant Ouest.

•  Légère résorption de l’offre immédiate d’une année sur l’autre

•  Fort ralentissement de la construction neuve attendu en 2012, avec seulement 370 000 m² en chantier

Marchés de bureaux : Lyon et Marseille en pointe, mais la pénurie d’offre se confirme

Après un début d’année timide, la demande placée s’est nettement redressée au 2^ème trimestre sur les marchés lyonnais et marseillais, leur permettant d’atteindre respectivement 110 000 et 26 300 m² commercialisés au 1^ersemestre 2011. A Lyon, les transferts d’entreprises sur de grands gabarits d’immeubles ont soutenu le marché, alors qu’à Marseille, on retrouve une part significative d’entreprises privées dans la demande placée.

Si l’intérêt des grandes entreprises pour les immeubles neufs demeure marqué, le manque d’offre de qualité est aujourd’hui préoccupant sur les pôles tertiaires de La Part-Dieu et d’Euroméditerranée, avec tout juste 6 000 m² de surfaces neuves sur le secteur prime de Lyon et seulement 3 000 m² sur Euroméditerranée.

A Marseille, le report des transactions vers des marchés moins valorisés a entraîné une correction du loyer de 1^ère main (169 €/m²/an), tandis qu’à Lyon, le loyer prime s’établit aujourd’hui à 250 €/m²/an.

Thomas DURAND, Directeur du Département Bureaux de l’Agence DTZ à Lyon, commente : « Le marché des grandes surfaces de bureau se maintient alors que, côté production neuve, les difficultés rencontrées par les opérateurs pour lancer des opérations en blanc devraient perdurer au regard de la dégradation du contexte économique cet été. Nous devrions donc assister dans les mois à venir à une progression du nombre d’opérations clés en main ».

Conséquence d’une demande soutenue et d’un ralentissement des mises en chantier de bureaux neufs, l’offre immédiate est orientée à la baisse sur les deux marchés. Le niveau d’offre neuve est resté limité sur les deux marchés en 2011, avec seulement 30 000 m² encore disponibles à Lyon et seulement 6 000 m² à Marseille. C’est seulement en 2013 que La Part-Dieu et Euroméditerranée accueilleront à nouveau des projets d’envergure.

Lucile de Malet, Directrice du Département Bureaux de l’Agence DTZ à Marseille, commente : «Malgré un recul du volume en m² placés, le marché immobilier tertiaire marseillais reste dynamique avec un nombre de transactions stable d’une année sur l’autre. Avec 64 % de la demande placée ce semestre, contre 26% seulement l’an passé, le secteur privé des entreprises de services retrouve sa suprématie ».

Magali Marton, Head of CEMEA Research, de conclure : « Le marché des bureaux à Lyon et à Marseille montre des signes encourageants. La demande des entreprises tant publiques que privées s’exprime aujourd’hui clairement sur des immeubles neufs pour les plus significatives. La faiblesse des mises en chantier soutient les valeurs locatives primes. Au-delà des soubresauts de l’économie, nous restons confiants sur une bonne dynamique du marché pour la fin de l’année 2011».