Note de conjoncture immobilière des Notaires de France

Les Notaires de France publient leurs chiffres concernant l’activité immobilière enregistrée sur l’année 2011 et parle d’un record en volume de transactions. Se sont  858 200 mutations qui auraient été effectuées dans l’ancien en 2011. Soit plus de 30 000 mutations de plus que l’année 2006, année de référence (837 000 mutations).

En revanche, l’année 2012 enregistre des baisses significatives de l’ordre des -14% en Ile-de-France sur mois de février par rapport à février 2011.

En matière de prix, l’évolution de l’indice brut provisoire est lui aussi à la baisse (-0,4%) pour les appartements.

Les scénarios envisagés par les Notaires de France sur le marché de l’ancien et le neuf font état pour 2012 de :

- Baisse de 10 à 15% des volumes de vente dans l’ancien accompagné d’une baisse des prix de l’ordre des 5%

- Baisse de vente significative (mais non chiffrée NDLR) dans le neuf, dûe au rabotage fiscal (PTZ+)

 

Critiques post présidentielles : c’est parti

Malheur aux perdants, cela a été vrai de tout temps. Ainsi Nicolas Sarkozy n’échappe pas à cette règle amère et souvent  moutonesque qui consiste à prendre parti en faveur de la meute des détracteurs de coeur, d’opportunisme et de principe. Les premières critiques formulées par une fédération liée à l’immobilier nous ont été délivrées ce jour par la fédération des promoteurs immobiliers, par la voix de son président Marc Pigeon :

« Le Président sortant proposait de construire plus de logements, 25 % de plus que l’année passée. Or nous nous sommes engagés exactement dans la dynamique inverse.En effet l’analyse du marché du logement neuf, qui constitue un indicateur avancé de la situation prochaine du logement en France, permet de prédire une aggravation de la crise du logement, y compris social, et une détérioration de l’activité économique liée au bâtiment.Avec un quart de moins de logements vendus par rapport au 1er trimestre 2011 et un retrait des mises en vente de 20%, l’offre de logements va se réduire dès la fin de l’année. Et pas seulement dans le secteur libre mais aussi dans le secteur social car nous savons tous que l’obligation née de la loi SRU impose la construction quasi systématique de 20% de logements sociaux pour chaque programme de logements libres.

On aboutit encore à une baisse des mises en chantier et donc du carnet de commandes des entreprises. C’est donc toute une dynamique sociale et économique qu’il faut relancer par une politique équilibrée entre offre et demande pour maîtriser les prix de l’immobilier »

Plus mesuré et axé fiscalité, Christian Louis-Victor le président de l’Union des Maisons Françaises a pour sa part rendu ses conclusions : « Au cours des dernières années les mesures logement ont pâti de trop grandes variations avec en 2007 des aides (loi TEPA) pro-cycliques qui n’ont fait que favoriser les tensions sur les marchés, des aides conjoncturelles fortes en 2009 (doublement du PTZ et Pass foncier) contra-cycliques bienvenues mais dont la limite dans le temps a été difficile à gérer par les acteurs et les accédants, et enfin des coupes drastiques dans le cadre de la loi de Finances pour 2012 passant d’un budget de 2,6 milliards à 820 millions.

Se sont ajoutées à cela des hésitations dans les choix stratégiques sur les bénéficiaires, PTZ ouvert sans conditions de ressources pour revenir à un PTZ sous conditions de ressources, sur les secteurs, ouverture à l’ancien et recentrage sur le neuf, et enfin sur les zonages avec la pénalisation des zones B2 et C qui représentent plus de 34 000 communes où vivent en majorité des employés et ouvriers dont l’accession à la propriété constitue la sécurisation indispensable de leur parcours résidentiel et de leur niveau de vie lors de leur retraite.»

En attendant les prochaines doléances de ces messieurs ou au suivant…

Hasard de calendrier : présidentielles FNAIM

Ce n’est pas le 6 mai mais le 25, lors de l’Assemblée générale de la FNAIM que sera connu le nom du successeur de René Pallincourt. En lice, deux candidats, bipolarisation oblige. Le premier, le favori des “sondages” Jean-François Buet, président de la chambre FNAIM de Côte d’Or, incarne une forme de continuité à la politique de René Pallincourt. Le second, loïc Cantin, affiche pour ambition de “remettre l’immobilier en mouvement grâce à une gouvernance renouvellée et engagée”.

Le vainqueur de cette élection prendra ses fonctions pour un mandat de trois ans, à compter du 1er janvier 2013.

Retrouver le site officiel des candidats à la présidence de la FNAIM

http://www.loic-cantin.fr et www.jean-francois-buet.fr

Baux commerciaux : comment adopter une démarche technique et juridique efficace en matière de travaux, réparation et entretien ?

                                                 Le mardi 12 juin 2012, à Paris

Mise en conformité, règles de sécurité, accessibilité aux personnes à handicap…l’immobilier commercial doit faire face à une inflation législative et réglementaire imposant un certain nombre de travaux. Si le bail régit les droits et devoirs des parties en matière de location commerciale, que se passe-t-il quand une nouvelle obligation de travaux ou de mise aux normes nait de la loi ? Qui du bailleur ou du preneur devra ainsi supporter ces aménagements ?

De plus, concernant les questions liées à la répartition des charges et des réparations, le constat d’un contentieux nourri est présent. En effet, la rédaction des clauses étant laissée à la liberté des parties, elle s’avère être une opération très délicate pouvant générer des conséquences financières fortes.

Dans un contexte économique général incertain, les entreprises sont particulièrement attentives à verrouiller les clauses des baux afin de préserver leurs intérêts. Les négociations s’en trouvent dès lors durcies et imposent à chacun d’être au fait des enjeux et risques de chaque mot du contrat.

 Fort de ce constat, ELEGIA Formation filiale du premier groupe d’Éditions Juridiques Français FRANCIS LEFEVRE SARRUT, a décidé d’apporter toutes les réponses concrètes aux questions que vous vous posez, en organisant une conférence sur la démarche juridique et technique en matière de travaux, réparation et entretien dans le cadre de la négociation et de la vie d’un bail.

Cette journée tournée vers la pratique sera animée par deux experts complémentaires : Maître Christophe DENIZOT, Avocat spécialiste en droit des baux commerciaux et Monsieur Philippe LAVENU, ancien Directeur immobilier d’un grand groupe de communication.

 Nous espérons ainsi vous accueillir nombreux le 12 juin 2012 au cœur de Paris, afin que vous puissiez repartir avec l’assurance de sécuriser vos dossiers et de garantir une gestion optimale du patrimoine dont vous avez la responsabilité.

 Consultez le programme détaillé

lien : http://www.elegia.fr/formation/formation_baux_commerciaux_travaux_200_3385.htm?tkpub=circumeo_S12451&utm_source=EGJT&utm_medium=S12451&utm_campaign=S12451

Au sommaire du 93 ème numéro de Circumeo

EDITO de CHEP : Le logement, mal aimé de la campagne ?

En UNE: Les grandes dates concernant le logement et l’immobilier sous fond du quinquennat de Nicolas Sarkozy

Enquête salariale spécial administrateurs de biens : ce qu’il faut en retenir

Entre nous soit dit :Le marché immobilier n’est plus un marché national mais mondial, l’analyse de Gérard Adriaenssens, Président de la Chambre des experts immobiliers de France-FNAIM

TELECHARGER LE NUMERO http://issuu.com/circumeo/docs/circumeo_93_avril-fab?mode=window&backgroundColor=%23222222

LA FNAIM met en avant son “Bail puissance 3″ face à l’encadrement des loyers

La FNAIM s’interroge sur le bien fondé d’une stratégie à l’allemande axé autour de l’encadrement des loyers et des conséquences qu’auraient des situations de blocages de ceux-ci tant du côté des bailleurs que des locataires d’ailleurs. Car, comme le souligne les derniers communiqués de presse de la fédération, les risques de fragiliser l’offre en seront augmentés, les bailleurs n’ayant pas vocation, dans un contexte haussier des charges et des contraintes fiscales, à  faire d’une source de revenu un poids source cette fois de pertes.

La FNAIM promeut donc à cet effet un “bail puissance 3″, qui, comme le choix du nom le laisse supposer, repose sur trois axes de réflexion et d’actions intervenant sur :

-inciter la pratique de loyers maîtrisés afin de libérer du pouvoir d’achat chez les locataires

-concevoir un dispositif favorable aux bailleurs privés en leur garantissant une rentabilité équivalente à non plus un produit de fiscalisation mais un produit de marché

- Trouver avec les pouvoirs publics une solution venant satisfaire efficacité et efficience économique

 

Sale temps pour les syndics

Alors que se profile déjà le spectre de la suppression corps et bien du dépôt de garantie en cas de victoire…de l’un ou de l’autre des candidats, voilà une étude de la CLCV qui risque de plomber davantage encore le moral des troupes côté syndics professionnels.

Ainsi, la CLCV a décidé de donner la parole à un panel de quelques 3600 copropriétaires pour parler de leur relation, ou absence de relation, avec leur syndic. Pour la CLCV, l’excercice aura consisté a  ” leur demander ce qu’ils pensent de leur copropriété, du fonctionnement du conseil syndical, de la qualité des débats en assemblée générale ou de la réactivité de leur syndic”

Si les conseillers syndicaux, bénévoles, échappent de facto aux crititiques et attaques les plus acerbes, les syndics eux n’ont pas eu cette chance.

De cette étude on retient que c’est donc moins d’un copropriétaire sur deux qui se déclare satisfait de son syndic, ce qui montre les efforts que cette profession a à faire pour restaurer son image. Le défaut de réactivité suite aux sollicitations des copropriétaires ou du conseil syndical constitue le principal reproche fait.

Sur les assemblées générales,  il apparaît que “celles-ci sont désertées, le taux moyen de participation étant d’à peine plus de 50 %. Par ailleurs, les débats ne sont jugés intéressants ou constructifs que dans 48 % des cas”.

Toutefois, ce point doit être corrigé en fonction de la personne qui mène les débats durant l’assemblée générale. Ainsi, lorsque cette direction est assurée par le seul syndic, les débats ne sont intéressants que dans 32 % des cas, contre 57 % lorsque le président de séance, désigné parmi les copropriétaires, en prend la direction. De même, on constate que les copropriétaires ont davantage de difficultés à négocier le contrat de leur gestionnaire ou à obtenir l’ouverture d’un compte bancaire séparé lorsque les débats sont menés par le seul syndic.

Pour remédier à cette situation, la proposition de la CLCV passe par une nouvelle organisation de la profession que avec trois points mis en avant :

- l’instauration d’un Code d’éthique et de déontologie pour les professions immobilières et la création d’une Commission disciplinaire, composée notamment de représentants des professionnels et des consommateurs, chargée de connaître des manquements constatés à la règlementation en vigueur et de prononcer des sanctions ;
- la mise en place d’une Commission de conciliation pour régler à l’amiable les litiges entre copropriétaire/syndicat et syndic. Celle-ci pourrait être rattachée au siège de chaque cour d’appel

- une réforme en profondeur des règles de majorité en assemblée générale afin de ne prendre en compte que les voix des copropriétaires présents et représentés

- la possibilité pour un locataire d’être mandaté par son bailleur afin de le représenter au conseil syndical

 - rendre obligatoire le compte bancaire séparé au nom du syndicat, sans possibilité de dispense.

Le logement est-il le grand oublié de la campagne ?

Il y a cinq ans, nous écrivions dans ces colonnes que le logement avait été sans nul doute le grand invité de la campagne présidentielle. On se souviendra de la « France de propriétaires » du candidat Sarkozy et des propositions  d’extension des prêts à taux zéro, de  création d’un service public de garantie pour les loyers impayés, ou encore de la construction de 120.000 logements sociaux prônés dans la profession de foi de la candidate socialiste à la veille des  deux tours.

Cette fois, les thèmes de la sécurité, du pouvoir d’achat et de l’emploi ont pour ainsi dire volé la vedette à la question de se loger dans l’hexagone, les candidats ne maîtrisant que visiblement de loin ce sujet réputé aussi glissant que celui de l’agriculture en France. Pour preuve, l’absence peu ou prou cette fois d’énumération en faveur d’une France de primo-accédants, de propriétaires qui avait été un peu la marque de fabrique de la campagne présidentielle précédente, insufflée il faut le dire par Nicolas Sarkozy.

 Oui, est évoqué, c’est vrai, dans le programme de l’un des deux qualifiés pour le second tour, François Hollande, la suppression définitive de la caution dans le locatif au profit de l’instauration systématique dela GRL. Maisc’est oublier que la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion vise déjà à répondre à la crise immobilière et à la crise du logement et donc existe en terme de dispositif depuis 2009.

Pour autant, que se passera-t-il en matière de logement en cas de changement de majorité? On peut se douter que l’accent sera mis sur une valorisation de l’action portant sur le parc social et sur la question de l’utilisation des 500 000 logements vacants mis en avant par le PS dans son programme.

Reste que le coût d’un mètre carré toujours plus déconnecté des revenus des Français ne se résoudra pas d’un coup de baguette magique et que ce différentiel, véritable question dont au fond se soucie le plus grand nombre d’entre nous, devra faire l’objet de soins attentifs, pour ne pas dire intensif, de la part du vainqueur de l’élection.

Charles-Eric Petit-Rédacteur en Chef

Orientation baissière confirmée

Prix et activité en repli, c’est ce que viennent confirmer les chiffres issus de l’étude présentée ce matin par la Fnaim sur les résultats dans l’immobilier ancien.

En retrait de – 0,6% sur l’ensemble des transactions effectuées (maisons, appartements), le ralentissement de la hausse des prix est généralisée aujourd’hui sur l’ensemble du territoire.

Sur le plan de l’activité, la Fnaim avance le chiffre de 858 200 transactions réalisées dans l’ancien en 2011, tout simplement un record.

2012 sera plus dans les standards habituels en termes de volume de vente, avec une tendance d’environ 10 points inférieure.

La Fnaim table en 2012 sur une pondération des prix de l’ordre des 5% ayant pour orignine la combinaison entre baisse du nombre de primo-accédant, le resserrement de l’octroi bancaire et une situation économique toujours difficile.

 

Demolition man ?

L’UNPI a pris connaissance avec stupeur des propositions figurant en pages 10 et 11 du programme de Nicolas SARKOZY. Il s’agit de la suppression de la déductibilité des  « gros » travaux des revenus fonciers.

 

Traitée comme une vulgaire niche fiscale, cette déductibilité ne subsisterait que pour les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées et pour les travaux de désamiantage.

 

L’UNPI relève tout d’abord l’imprécision des termes employés, la notion de gros travaux n’existant pas dans le droit commun des revenus fonciers.  S’agit-il des travaux d’amélioration (actuellement déductibles), d’agrandissement (non déductibles), ou de tous les travaux s’ils sont importants quantitativement ?

 

Par ailleurs, et contrairement à ce qui est annoncé, il n’y a pas de lien direct entre travaux et montant des loyers, la plupart des travaux exécutés permettant seulement de maintenir les logements dans le niveau des loyers de marché.

 

Chacun imagine les conséquences catastrophiques d’une telle mesure si elle était adoptée, en termes d’emploi, de qualité de l’habitat, de baisse des impôts encaissés etc.

 

Par la voix de son président, Jean PERRIN, l’UNPI rappelle que cette mesure nécessite une loi, et ne peut donc être adoptée avant les élections.

 

Chaque électeur se prononcera en connaissance de cause des différents programmes des candidats à l’élection présidentielle, pour ne pas nourrir à nouveau des regrets.

Il est clair que cette mesure, après la réforme des plus-values, la hausse des prélèvements sociaux, de la TVA etc… signerait irrémédiablement la fin de l’investissement privé dans le parc locatif.