Note de conjoncture immobilière des Notaires de France

Les Notaires de France publient leurs chiffres concernant l’activité immobilière enregistrée sur l’année 2011 et parle d’un record en volume de transactions. Se sont  858 200 mutations qui auraient été effectuées dans l’ancien en 2011. Soit plus de 30 000 mutations de plus que l’année 2006, année de référence (837 000 mutations).

En revanche, l’année 2012 enregistre des baisses significatives de l’ordre des -14% en Ile-de-France sur mois de février par rapport à février 2011.

En matière de prix, l’évolution de l’indice brut provisoire est lui aussi à la baisse (-0,4%) pour les appartements.

Les scénarios envisagés par les Notaires de France sur le marché de l’ancien et le neuf font état pour 2012 de :

- Baisse de 10 à 15% des volumes de vente dans l’ancien accompagné d’une baisse des prix de l’ordre des 5%

- Baisse de vente significative (mais non chiffrée NDLR) dans le neuf, dûe au rabotage fiscal (PTZ+)

 

Marché locatif lyonnais : analyse de l’UNIS

Michel Mouillart a présenté pour le compte d’UNIS ce matin à la presse lyonnaise un compte rendu d’une étude portant sur la situation du marché locatif lyonnais.

Pour les professionnels et les bailleurs, la dégradation liée à la conjoncture n’est pas nouvelle et existe depuis 2008. Lors de ces trois dernières années, la vacance du logement a ainsi augmentée de 25%, signe très fort d’un dérèglement de marché, synonyme de pertes de recettes liées aux revenus locatifs plus que significatives.

Dans un contexte où l’offre se contracte, l’accès au logement devient lui problématique. De plus, si des travaux ne sont pas effectués lors de la relocation, cela signifie diminution du coût du loyer et donc perte de revenus pour le bailleur. Sans parler de la déqualification du bien lui-même vis-à-vis de critères locatifs faisant règles de marché.

Comme le souligne ce rapport, on entre alors dans un cycle de dépression dit cumulative, arrivant à s’auto alimenter et donc à entretenir la dégradation générale.

Le point de conjoncture est réalisé sur ces quatre premiers mois de l’année 2012, activité saisonnière rarement elle-même florissante. Mais compte tenu du panorama dressé, l’Observatoire s’attend à ce que 2012 n’offre aucune perspective de croissance. Croissance dépendante d’une conjoncture économique et financière pour l’heure suspendue.

Nouvelle envolée de l’IRL sur ce premier trimestre

Au premier trimestre 2012, l’indice de référence des loyers atteint 122,37. Sur un an, il augmente de 2,24 %.

http://www.insee.fr/fr/themes/info-rapide.asp?id=35

Orientation baissière confirmée

Prix et activité en repli, c’est ce que viennent confirmer les chiffres issus de l’étude présentée ce matin par la Fnaim sur les résultats dans l’immobilier ancien.

En retrait de – 0,6% sur l’ensemble des transactions effectuées (maisons, appartements), le ralentissement de la hausse des prix est généralisée aujourd’hui sur l’ensemble du territoire.

Sur le plan de l’activité, la Fnaim avance le chiffre de 858 200 transactions réalisées dans l’ancien en 2011, tout simplement un record.

2012 sera plus dans les standards habituels en termes de volume de vente, avec une tendance d’environ 10 points inférieure.

La Fnaim table en 2012 sur une pondération des prix de l’ordre des 5% ayant pour orignine la combinaison entre baisse du nombre de primo-accédant, le resserrement de l’octroi bancaire et une situation économique toujours difficile.

 

Immobilier ancien : quelle conjoncture ?

L’observatoire de la Fnaim présenté le 11 avril prochain sera l’occasion de revenir sur un début d’année qui pour beaucoup d’entre nous en termes d’activité, risque d’être, a minima, compliqué.

Car beaucoup de questions restent en suspens après la publication par la Banque de France de données faisant état d’une baisse de 49% du nombre de crédits nouveaux à l’habitat contractés entre février 2011 et février 2012.

La chute des marchés immobilier est donc bien marche. Accentuée par l’abandon du PTZ dans l’ancien et par le renforcement de la fiscalité immobilière.

La FNAIM traduit ce début de chute par un repli de 1% en moyenne national observée sur le 1er trimestre 2012 par rapport au quatrième trimestre 2011.

Ce qui sera, selon nous, qu’un début

FNAIM et chiffres du 1er trimestre

 La FNAIM présentera  les Chiffres de l’immobilier du 1er trimestre 2012 le 5 avril prochain.

La Mutualisation, cette troisième voie

 2012, année de redistribution des cartes, pressentions-nous lors de la signature de notre dernier éditorial 2011.

La réponse est déjà oui en cette fin février, et sous une forme assez inattendue, avec l’annonce de la création d’un partenariat mutualiste entre Urbania-Adyal et Citya, donnant ici une structure associative gérée à parité, ici Odyssée. Premier du genre sous cette forme, cet accord qui n’est ni une fusion ni le rachat de l’un par l’autre affiche ce qui semble déjà correspondre à une exigence plus qu’à une tendance, bien que, correspondant aux nécessités financières de l’époque. Et qui semble pouvoir devenir par le fait le maître mot de cette année 2012 : la mutualisation.

Car là où ne semblait devoir subsister que deux modèles économiques, celle de la concentration sous une marque unique (Nexity) ou celle de la croissance externe, imposée, par toujours plus d’acquisition de nouveaux cabinets (voir ici un Oralia ou un Tagerim), pourrait s’imposer ce nouveau modèle, cette troisième voie qu’est la mutualisation par la création de partenariat ou encore de GIE.

Cette nouvelle force aura pour capacité, nous le pensons, de modifier positivement le paysage de l’administration de biens français, avec cette fois capacité de regrouper de manière quasi industriel moyens, savoir-faire et compétence.

C’est en partie en cela et par ce prisme que continuera, n’en doutons pas, cette fameuse, « redistribution des cartes » que nous annoncions fin 2011.

 

Facturation de l’Etat des Lieux : où quand la loi censée défendre les intérêts des partis, écorne le principe même de l’impartialité

Anodine la loi du 22 décembre 2010 ? Pas vraiment. Publiée alors que tous les esprits étaient tournés vers les fêtes de fin d’année, cette loi a imposé une réforme de l’article 3 de la loi du 6 juillet 89 et de la facturation de l’état des lieux bien loin d’être anecdotique.…

Pour comprendre les incidences générées aujourd’hui cette loi, Circumeo a choisi d’interroger Gilles Humblot, président d’Opéra Groupe.

Circumeo : Vous êtes le président fondateur d’Opéra Groupe depuis 1988 et le spécialiste français de l’état des lieux locatif. La loi du 22 décembre 2010 a réformé notamment l’article 3 de la loi du 6 juillet 89 et la facturation de l’état des lieux. Quels commentaires feriez-vous sur cette réforme, un an après son application.

Gilles Humblot : La facturation des états des lieux a toujours donné lieu à des contestations, l’article 3 étant particulièrement mal rédigé, chacun lui donnait l’interprétation qui défendait ses intérêts.

Malgré une doctrine assez fournie et constante dans ses orientations, cette facturation a le plus souvent répondu à un principe de partage par moitié, ce qui, avouons-le, contentait le plus grand nombre.

Le contradictoire est un mode d’expression simple qui permet à chacune des parties de s’exprimer librement, il est donc réputé sans frais. Cependant, le terme gratuit, couramment utilisé pour qualifier l’état des lieux contradictoire, ne concernait que le cas où les protagonistes (locataire et propriétaire) partageaient le même intérêt à rédiger eux-mêmes l’état des lieux, sans recourir à aucune aide extérieure.

Aujourd’hui, effectivement le législateur règle efficacement le problème en interdisant purement et simplement toute facturation au locataire d’un état des lieux contradictoire quelque soit sa configuration, seul le constat d’huissier (non contradictoire) échappe à cette règle.

 Rendre du pouvoir d’achat aux consommateurs est sûrement une mesure très intelligente dans son principe, mais dans ce cas précis les effets vont se révéler très pervers.

Circumeo : Dans quelle mesure peut-il y avoir effets dommageables ?

Gilles Humblot : En faisant assurer au seul bailleur ou à son mandataire la charge de l’état des lieux, le législateur vient d’isoler le locataire dans son droit le plus strict de se faire assister ou représenter. Il vient par la même occasion d’écorner le principe d’impartialité qui s’impose dans la réalisation de l’état des lieux. Le propriétaire étant le seul payeur, le locataire n’étant pas un professionnel, l’équilibre est rompu. Dans le cas des mandataires, ils subissent la pression des propriétaires et la logique économique leur impose de faire un choix entre un client permanent (propriétaire) et un client de passage (le locataire).

Circumeo : Il y a donc selon vous aujourd’hui déséquilibre alors que le législateur recherchait à créer  l’effet contraire ?

Gilles Humblot : Oui, car en voulant faire économiser le demi coût d’un état des lieux contradictoire au locataire, le législateur lui impose toutefois de financer la moitié du coût d’un constat d’huissier ou la totalité s’il fait obstacle au contradictoire.

L’état des lieux et sa charge sont donc revenus dans le giron des propriétaires bailleurs et leurs mandataires. Je regrette le fait que nous n’ayons pas été suivi par le législateur sur l’arbitrage et l’équilibre que permettait d’offrir la facturation au locataire.

Circumeo : Risquons-nous à cause de cette loi de voir s’engorger davantage les tribunaux ?

Gilles Humblot : Non, je ne le pense pas, le dépôt de garantie d’un mois est amputé en moyenne de 470 € de retenues locatives, trop peu pour couvrir des frais de procédures. Les associations de consommateurs sont les seuls organismes vers qui le locataire peut se tourner sans dépenser d’argent, ce sont elles qui vont devoir faire face à un afflux de demandes et s’organiser en conséquence.

Circumeo : Quels ont été les impacts pour votre groupe ?

Gilles Humblot : La médiation était un élément fondamental dans le travail de nos experts, et la perte de la relation contractuelle avec le locataire a été mal vécue.

L’impact a été surtout psychologique car économiquement Opéra Groupe est le seul outil national indépendant à promettre et à permettre une réelle économie sur une organisation d’état des lieux, nos clients parmi les plus anciens affichent les meilleures rentabilités.

C’est également un travail de SSII qui nous lie à nos clients aujourd’hui. Nous leur donnons la possibilité de faire baisser leur coût de 20 à 50 % sur une solution totalement dématérialisée. La mutualisation de l’état des lieux par les administrateurs de biens, est le seul moyen d’obtenir une économie significative. C’est cette vision que nous partageons déjà depuis quelques années avec l’ensemble de nos clients, et que nous souhaitons  porter à la connaissance de vos lecteurs administrateurs de biens aujourd’hui.

 

Un département Projets et Développement Durable pour Perial

    Après une année 2011 historique, PERIAL se dote d’un département Projets et Développement Durable pour répondre aux enjeux de son secteur.

Le Groupe connait une forte croissance de son activité qui se confirme en ce début 2012. Pure player de l’immobilier tertiaire, PERIAL reste confiant dans les fondamentaux de son activité et présente son nouveau département Projets et Développement Durable, créé pour mutualiser ses compétences et aborder ainsi les enjeux de son secteur dans la sérénité.

« Comme nous l’avions prévu, tout l’enjeu de l’année 2011 était pour PERIAL de savoir tirer profit des opportunités que lui offrait le marché », déclare Eric Cosserat, Président de PERIAL « notre stratégie a porté ses fruits dans une année particulièrement complexe pour les acteurs de la gestion immobilière, nous avons poursuivi sur notre lancée de 2010 et la société a connu une forte croissance en 2011 tant en termes de collecte que d’effectifs ».
Les SCPI du Groupe PERIAL ont en effet connu une année historique en 2011, avec une collecte record de 230 millions d’euros, dont 220 millions uniquement pour PFO2, la dernière SCPI de PERIAL. « Les SCPI, et les SCPI de rendement en particulier, restent un placement de référence car elles offrent des rendements réguliers et pérennes, l’engouement des investisseurs est là pour le démontrer », rappelle Alexandre Claudet, Directeur Général Délégué de PERIAL Placements. « Nous sommes optimistes quant à nos perspectives de collecte et de fidélisation pour 2012 notamment grâce au développement de nos réseaux de distribution, à notre positionnement de pure player et à nos savoir-faire spécifiques à l’image du démembrement de propriété ou de l’accompagnement de nos partenaires. ».
La performance globale des SCPI du Groupe affiche cette année encore une bonne résistance dans un contexte de taux relativement bas :

- PF1 : 8,42%

- PF2 : 10,26%

- PFO : 4,46%

- PFO2 : 5,42%

 Les acquisitions pour le compte des SCPI du Groupe se sont élevées à 210 millions d’euros dans un marché immobilier déjà très concurrentiel. La capitalisation des SCPI de PERIAL dépasse désormais largement le milliard d’euros.
« PERIAL renforce une stratégie résolument active dans sa gestion afin d’optimiser le patrimoine des fonds gérés du Groupe et proposer un rendement intéressant aux investisseurs. », rappelle Jean-Christophe Antoine, Directeur immobilier de PERIAL et Directeur Général de PERIAL AM. « Dans un contexte de marché tendu avec une baisse de la demande locative, notre expertise de pure player avec une parfaite connaissance de son patrimoine est certainement un atout majeur pour à la fois trouver des immeubles de qualité en adéquation avec nos engagements financiers et environnementaux et sécuriser les rendements en fidélisant les locataires et en optimisant le remplissage. ».

Par ailleurs, Eric Cosserat déclare « Nous souhaitons concrétiser en 2012 les démarches entreprises dans le cadre de notre plan stratégique « Cap 2012 ! ». Et PERIAL se doit d’être plus exigeant que jamais dans sa sélection de biens à la fois de qualité et conformes à notre approche environnementale, comme dans la maitrise de l’empreinte énergétique du patrimoine de nos SCPI pour nos clients investisseurs et nos locataires ».
PERIAL a fait le pari du développement durable très tôt, et a fait le choix de l’innovation notamment en anticipant le cadre réglementaire dans ses programmes immobiliers, comme ce fut le cas avec l’immeuble Natura conçu par PERIAL Développement en  2006 et atteignant le niveau THPE, ou encore en créant PFO2, gérée par PERIAL Asset Management, la 1ère SCPI à avoir intégré la performance environnemental, dès 2009.
« Nous innovons encore aujourd’hui en créant un département Projets et Développement Durable. Ce nouveau département renforce notre positionnement sur toute la chaine de valeur de l’immobilier, il nous permet de fédérer les compétences de nos collaborateurs et de mutualiser la connaissance du Groupe pour affronter avec sérénité et pragmatisme les enjeux du développement durable déjà très prégnants dans nos métiers de l’immobilier », affirme Eric Cosserat.

L’objectif de PERIAL est avant tout pragmatique : maitriser l’empreinte environnementale du patrimoine de ses fonds gérés pour optimiser l’impact des consommations d’énergie et d’eau sur les charges et contribuer ainsi au meilleur remplissage des immeubles, et par conséquent garantir une valorisation optimale.

 Ce département Projets et Développement Durable regroupe 3 collaborateurs, il a vocation à structurer les actions existantes, diffuser le savoir acquis dans les activités de promotion vers les autres pôles de compétence du groupe et être conseil expert auprès des différentes filiales.
Ainsi, pour PFO2, PERIAL prend en compte dès l’étude de l’acquisition la problématique environnementale et réalise en interne un pré-audit énergétique de chaque immeuble. PERIAL collabore avec des bureaux d’étude lorsque la réalisation d’un audit environnemental complet est nécessaire.

Enfin, PERIAL met en place des outils de mesure pour contrôler et quantifier les efforts réalisés et sensibiliser toutes les parties prenantes. PERIAL a ainsi déployé son Guide de bonnes pratiques environnementales à destination des gestionnaires. Ultérieurement, il s’accompagnera d’un guide complémentaire à destination des locataires.

 

 

Convention Nationale de l’Union des Constructeurs Immobiliers du 2 février : Compte rendu

La Convention Nationale de l’Union des Constructeurs Immobiliers (UCI-FFB), qui s’est tenue le 2 février dernier, a réuni plus de 650 personnes, dont de nombreux élus  invités à partager différentes interventions d’experts et débattre autour de tables rondes dédiées aux enjeux et perspectives du logement.

 Au cours de cette Convention qui marquait les 50 ans de l’Union, Dominique de Sauza, Président de l’UCI-FFB, a tenu à réaffirmer les grandes lignes des propositions formulées depuis près d’un an par les professionnels de la maîtrise d’ouvrage.

 Ces propositions qui ont pour objectifs de trouver les solutions pour construire plus et durablement moins cher s’articulent autour de 4 grands axes :

 1/    Une approche nouvelle de la réglementation et de la fiscalité du foncier

Tout en se réjouissant de la volonté récemment affichée de développer l’offre de logements, par augmentation automatique de la capacité constructible de 30%,l’UCI-FFB a tenu à rappeler qu’il est nécessaire que cette augmentation se fasse à coût foncier constant. Pour la construction neuve, il faudrait également, comme le propose l’UCI-FFB, que la fiscalité des terrains à bâtir soit réformée (inversion de la fiscalité) pour éviter les effets de rétention.

 2/    La lutte réelle contre les recours abusifs

Pour l’UCI-FFB, l’obtention définitive des permis de construire serait un outil efficace pour contrer les recours abusifs, en permettant les réalisations effectives tant pour le foncier urbain que pour les nécessaires zones à ouvrir à l’urbanisation.

 3/    Construire là où existent les besoins

Il faut une meilleure adéquation entre la conception statique du zonage actuel et les besoins réels constatés.

 4/    La nécessaire stabilité fiscale et normative

Face à une complexité sans cesse croissante, l’UCI-FFB est porteur d’une demande d’arrêt de l’empilement des règles et normes nouvelles qui ne font qu’accroître le coût de la construction.

 Pour Dominique de Sauza, “ces propositions, qui n’engendrent aucun coût budgétaire, peuvent être prises pour construire plus, construire mieux techniquement et à coûts maîtrisés, à condition que les professionnels du secteur soient écoutés et entendus dans le cadre des grandes orientations futures qui doivent définir la politique du logement.”