Quelles sont les règles, en cas de vente d’un immeuble par un propriétaire pour effectuer une mise en copropriété dans les règles de l’art ? Pour qui et par qui doit-être effectué l’état descriptif de division ? Pour nous répondre, Circumeo a demandé une analyse et explication de texte à Mme Annabel Gregot, responsable juridique de la société Opéra Groupe, intervenant sur ces missions.
Circumeo : Première question somme toute assez basique mais qu’entend-on, dans sa définition, par une mise en copropriété ?
Annabel Gregot : Il faut revenir à une notion importante qui est celle du statut de la copropriété pour introduire ici le propos. Ce statut de la copropriété s’applique, en termes juridiques, à tout immeuble ou groupe d’immeuble bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. L’immeuble est alors divisé en plusieurs lots comprenant chacun une partie privative et une quote part de partie commune. La partie privative est ce qui appartient en propre à chaque copropriétaire et est réservé à son usage exclusif, typiquement le logement. Les parties communes de l’immeuble sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires et sont destinées à l’usage de tous. Ces parties communes sont gérées par l’ensemble des copropriétaires par des décisions prises en assemblées selon différentes règles de majorité.
Le règlement de copropriété est un document obligatoire établi soit au moment de la construction de l’immeuble par le promoteur immobilier, soit au moment de sa division en lot par le propriétaire. Généralement rédigé par un professionnel, il est obligatoirement publié par le notaire à la conservation des hypothèques comme toutes les modifications ultérieures éventuelles qui lui sont apportées. C’est pourquoi il s’impose aux copropriétaires, aux occupants de l’immeuble et aux futurs acquéreurs.
Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire et les règles de fonctionnement de la copropriété. C’est lui qui en définitive détermine ce que sont les parties privatives et les parties communes, leur destination, leur condition d’utilisation et leur administration. C’est aussi ce document qui inscrit ce que seront les différentes catégories de charges auxquelles les copropriétaires devront contribuer.
Circumeo : Passons à présent à la définition de l’état descriptif de division. Dans sa nature, à quoi sert-il et comment se compose-t-il ?
Annabel Gregot : L’état descriptif de division est intégré dans le règlement de copropriété. Il partage l’immeuble en plusieurs lots numérotés.
A chaque lot correspond un n° d’identification, la description de sa situation, sa consistance (usage), sa quote-part de parties commune en millième ou tantième. Tout comme le règlement de copropriété, l’EDD doit être publié à la conservation des hypothèques.
En outre, il est consultable sur demande, par tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, ce pour quoi nous sommes sollicités pour intervenir sur ce type de mission.
Circumeo : Qui sont les utilisateurs finaux de ce document ? Par qui ce type de mission peut-il être réalisé ?
Annabel Gregot : On peut citer ici bien sûr les administrateurs de biens pour leurs mandataires et tout acquéreur lors de la première vente d’un lot issu de la division.
Les intervenants doivent être tous des professionnels du métrage : architectes, métreurs ou géomètres. C’est ce travail à la fois juridique et technique que nous proposons depuis à présent dix ans sur ces questions à nos clients, le plus souvent au moment de la division en lot par le propriétaire d’un immeuble.
+ 18 % de la demande de bureaux avec 259 900 m² placés en 2011, 2ème hausse successive en un an, 2ème meilleure année en 10 ans,
